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오피니언부동산칼럼
“리모델링으로 몇 배의 가치상승 효과 기대”
정성근 컨설턴트  |  ttjj94@naver.com
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승인 2014.07.14  11:22:18
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수익성상가주택은 보통 일부 층이 근린생활시설이고, 그 외 일부 층이 주택으로 주거시설과 근생시설이 혼재돼 있는 건물로  일반적으로 수요층이 노후대책의 한 방법으로 구입하게 된다.
구입하려는 대부분의 사람들이 본인이 거주하며 나머지 층에서 임대수익이 나오는 것을 원하지만 몇 년 전의 시세로 접근 하는 경우가 많은 실정이다.

비교적 수요층이 두꺼운 매가 6억에서 12억 전후의 상가주택은 보통 수개월씩 물건을 접해도 마음에 썩 드는 경우가 흔치 않다.
그것은 구입하려는 사람들이 너무 많은 기대수익을 예상하고 있기 때문이다.
은행 정기예금이자가 지금같이 연2.5~2.7%선의 이자라면 기대가치를 낮게 잡지 않으면 점점 매수 기회를 놓치게 되고, 시간이 흐를수록 구입비용이 높아지게 될 것이다
보통 상가주택의 임대수익 계산 시 전체를 임대했을 경우를 예상해 산정하는 것이지 본인이 사용하려는 일부 층을 제외하고 수익률을 산정하는 것은 아니다
보통 본인이 1개 층에 거주하고 위치 좋은 곳에서 나머지 임대수익이 월5~6% 이상을 바라고 있으나 서울에서는 아마도 찾아보기 어려운 조건이다

또한 대다수 사람들이 대로변이면서 상권 좋은 곳을 바라고 있으나 본인의 예상구입 금액과는 많은 차이가 날것이다.
상가주택을 보면서 장소는 마음에 들지마느 건물이 노후하다고 꺼리는 사람들이 있는데, 이는 좋은 기회를 놓치게 되는 것이다
상가주택은 내부만 이상 없고 관리가 잘된 상태라면, 구입해 외부를 최저 수리비로 리모델링을 잘 하면 수리비 몇 배의 건물 가치상승 효과가 있을 것이며, 차후 임대료 올려 받기도 무난할 것이다.
또한 대로변은 이면도로에 비해 지가 상승효과가 크기 때문에 이로 인한 투자수익도 기대 할 수 있기 때문이다
다시 말하면 위치 좋고 대로변이며, 임대수익 좋은 상가주택은 매수가격이 비싸 연 수익률은 3~4%전후로 생각하면 될 것이다. 또한 일반적으로 수익률 4~5% 이상이라면 좋은 물건이라 할 수 있다. 현재는 임대수익이 다소 적더라도 위치 좋은 곳은 임대료가 상승하기 때문에 2~3년 후에는 임대수익과 건물가 상승 등 두가지 모두를 만족할 수 있을 것이다.

보통주변 지가시세와 건물가 산정 및 수익률 위치 등을 감안해 여취득가를 예상할 수 있으며, 건물이 20년 이상 됐더라도 건물이 3~4층 이상이고, 상태가 어느 정도 괜찮으면 건물가를 평가해 볼 필요가 있다 .
건물을 신축하게 될 경우 건축비가 그만큼 많이 들기 때문이다
상가주택 많은 사람들이 찾고 있는 부동산중의 하나로 언급 한바와 같이 여러 가지 고려
해 선택하면 무리없이 좋은 부동산 취득기회가 될 것이다.

문의전화 02-2687-8949 청일공인중개사사무소

 

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